Grundschuld einfach erklärt
Mit einer Grundschuld wird ein Grundstück so belastet, dass der Berechtigte — in der Regel eine Bank — eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück verlangen kann (§ 1191 BGB). Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs. Die Bestellung läuft über einen Notar und wird erst mit der Eintragung durch das Grundbuchamt wirksam. Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann die Bank die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreiben.
Der wichtigste Unterschied zur Hypothek, die dem Hypothekarkredit den Namen gibt: Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, also nicht automatisch an eine bestimmte Forderung gebunden. Die Verbindung zum Kredit entsteht erst über eine Sicherungszweckerklärung. Das macht sie flexibel: Ist ein Darlehen getilgt, bleibt die Grundschuld bestehen und kann für neue Kredite genutzt werden — ohne erneuten Notar- und Grundbuchaufwand. Deshalb ist sie heute die übliche Sicherheit für ein Grundschulddarlehen.
Entscheidend ist der Rang. Bei einer Verwertung wird zuerst die erstrangige Grundschuld bedient; nachrangige Gläubiger kommen nur zum Zug, wenn noch etwas übrig bleibt. Banken verlangen deshalb meist die erste Rangstelle oder setzen nachrangige Grundschulden deutlich niedriger an. In der Regel unterwirft sich der Eigentümer in der Urkunde außerdem der sofortigen Zwangsvollstreckung — die Bank braucht im Ernstfall dann kein Gerichtsurteil.
Als Kreditsicherheit ist die Grundschuld für Banken besonders wertvoll, weil Immobilien vergleichsweise wertstabil sind. Wie viel sie tatsächlich wert ist, hängt aber vom Objekt ab: Eine Halle, die nur für einen Spezialbetrieb taugt, hat eine geringe Drittverwendungsfähigkeit und wird vorsichtig bewertet. Stellt ein Gesellschafter sein Privathaus als Sicherheit, haftet damit auch privates Vermögen für betriebliche Schulden.
Aus der Bankersperspektive
Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit einem vorsichtig ermittelten Beleihungswert und davon nur mit einem Teil; Spezialimmobilien werden deutlich niedriger angesetzt. Prüfen Sie vor dem Bankgespräch anhand eines aktuellen Grundbuchauszugs, welche Grundschulden in welchem Rang eingetragen sind und welche Zweckerklärungen dazu bestehen.
Häufige Fragen zum Thema Grundschuld
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Hypothek ist fest an eine bestimmte Forderung gebunden und sichert mit jeder Tilgung nur noch den Restbetrag. Die Grundschuld besteht unabhängig davon weiter und kann für neue Kredite wiederverwendet werden — deshalb verlangen Banken heute fast immer eine Grundschuld.
Wird die Grundschuld nach der Tilgung automatisch gelöscht?
Nein. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, bis Sie die Löschung beantragen; dafür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank und tragen Notar- und Grundbuchkosten. Oft ist es sinnvoller, sie für künftige Finanzierungen stehen zu lassen.
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