Grundschulddarlehen einfach erklärt
Beim Grundschulddarlehen sichert eine Immobilie den Kredit ab: Der Eigentümer — das Unternehmen selbst, ein Gesellschafter oder ein Dritter — lässt zugunsten der Bank eine Grundschuld eintragen. Der Verwendungszweck ist dabei nicht auf Immobilien beschränkt. Auch Maschinen, eine Unternehmensübernahme, Umschuldungen oder Betriebsmittel lassen sich über eine Grundschuld besichern.
Die Bank ermittelt zunächst den Beleihungswert — einen vorsichtig angesetzten, dauerhaft erzielbaren Wert, der in der Regel unter dem Marktwert liegt. Nur ein Teil davon gilt als voll gesichert. Ausgestaltet ist das Darlehen meist als Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate und langer Zinsbindung. Weil das Ausfallrisiko geringer ist als bei einem Blankokredit, sind die Konditionen in der Regel günstiger und die Laufzeiten länger.
Im Alltag wird das Grundschulddarlehen oft mit dem Hypothekarkredit gleichgesetzt. Wirtschaftlich ist das richtig, rechtlich nicht ganz: Die Hypothek ist fest an eine Forderung gekoppelt, die Grundschuld nicht. Banken arbeiten heute fast ausschließlich mit Grundschulden, weil sie diese nach der Tilgung für weitere Kredite nutzen können. Für Unternehmen, deren Betriebsimmobilie bereits weitgehend abbezahlt ist, kann ein Grundschulddarlehen deshalb ein vergleichsweise günstiger Weg sein, das dort gebundene Kapital für neue Vorhaben nutzbar zu machen.
Den Vorteilen stehen Kosten und Bindungen gegenüber: Notar- und Grundbuchgebühren, eine langfristige Festlegung der Immobilie und im Ernstfall das Risiko der Zwangsversteigerung. Vor allem aber ersetzt eine gute Sicherheit nicht die Kapitaldienstfähigkeit. Kann das Unternehmen Zins und Tilgung nicht aus dem laufenden Geschäft tragen, gibt es auch gegen eine erstklassige Grundschuld keinen Kredit.
Aus der Bankersperspektive
Eine gute Grundschuld verbessert die Konditionen, ändert aber nichts an der Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit — Banken finanzieren nicht allein gegen Sicherheiten. Legen Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, Baubeschreibung und gegebenenfalls Mietverträge gleich mit vor; das beschleunigt die Wertermittlung erheblich.
Häufige Fragen zum Thema Grundschulddarlehen
Kann ich mit einem Grundschulddarlehen auch Maschinen oder Betriebsmittel finanzieren?
Ja. Die Grundschuld sichert das Darlehen ab, der Verwendungszweck ist frei vereinbar. Die Bank achtet aber darauf, dass die Laufzeit des Kredits zur Nutzungsdauer des finanzierten Guts passt.
Wie viel Kredit bekomme ich auf meine Immobilie?
Das hängt vom Beleihungswert ab, den die Bank vorsichtiger ansetzt als den Marktwert, und von ihrer internen Beleihungsgrenze. Ein Darlehen über den sicher bewerteten Teil hinaus ist möglich, gilt aber als Blankoanteil und kostet entsprechend mehr.
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