Erbbaurecht einfach erklärt
Wer ein Erbbaurecht erwirbt, kauft nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf zu bauen. Geregelt ist das im Erbbaurechtsgesetz. Das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten, das Grundstück bleibt beim Eigentümer — häufig Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder Industrieunternehmen. Umgangssprachlich wird oft von „Erbpacht“ gesprochen, rechtlich ist das jedoch ein anderer Begriff.
Das Erbbaurecht ist veräußerlich und vererblich und wird für eine lange Zeit bestellt, häufig für mehrere Jahrzehnte bis zu 99 Jahren. Dafür zahlt der Berechtigte einen laufenden Erbbauzins. Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt. Endet es durch Zeitablauf, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer, der dafür grundsätzlich eine Entschädigung zahlen muss. Bei schweren Vertragsverstößen kann ein sogenannter Heimfall vereinbart sein, durch den der Eigentümer das Erbbaurecht vorzeitig zurückverlangt.
Für Unternehmen kann das Modell attraktiv sein, weil kein Kaufpreis für das Grundstück finanziert werden muss. Das spart Liquidität und Kredit. Dem stehen die dauerhaften Zinszahlungen und Einschränkungen gegenüber: Oft braucht es für Verkauf oder Belastung die Zustimmung des Grundstückseigentümers.
Für die Finanzierung ist das entscheidend. Banken können eine Grundschuld am Erbbaurecht eintragen und so einen Realkredit vergeben. Sie achten aber auf die Restlaufzeit, die Zustimmungsklauseln und auf den Rang des Erbbauzinses, der als Reallast im Grundbuch steht. Wie bei jeder Immobilie spielt außerdem die Drittverwendungsfähigkeit des Gebäudes eine Rolle. Ein schlecht verhandelter Erbbaurechtsvertrag kann die Beleihbarkeit stark einschränken.
Aus der Bankersperspektive
Die Bank prüft, ob die Restlaufzeit des Erbbaurechts deutlich über die Kreditlaufzeit hinausgeht, ob der Grundstückseigentümer der Belastung zustimmt und wie der Erbbauzins im Grundbuch gesichert ist. Fehlt eine klare Regelung für den Verwertungsfall, ist ein Erbbaurecht oft nur eingeschränkt beleihbar.
Häufige Fragen zum Thema Erbbaurecht
Kann man ein Erbbaurecht mit einem Kredit finanzieren?
Ja, Banken tragen dafür eine Grundschuld im Erbbaugrundbuch ein. Voraussetzung sind meist die Zustimmung des Grundstückseigentümers und eine ausreichend lange Restlaufzeit.
Was passiert am Ende eines Erbbaurechts?
Das Erbbaurecht erlischt und das Gebäude geht an den Grundstückseigentümer über. Er muss dafür grundsätzlich eine Entschädigung zahlen; die Einzelheiten regelt der Vertrag.
Wir begleiten mittelständische Unternehmen bei Finanzierung, Liquidität und Wachstum — aus der Bankersperspektive. Wir bereiten Ihre Zahlen so auf, wie ein Kreditentscheider sie lesen will, bevor es die Bank tut.